A spanyol bankválság fő okozói? Eladhatatlan házak a tengernél!

Budapest, 2012. június 20. – A spanyol adósság- és bankválság keletkezésének fő tényezője az ingatlanpiac volt. Milyen a helyzete ma? Milyen hatással volt és van a spanyol bankválságra? Milyen fejlődésére számíthatunk a jövőben?

Az ingatlanpiac válsága Spanyolországban folytatódik

A spanyol bankok hivatalos statisztikái alapján Spanyolországban 800.000-tól egymillióig terjed az eladásra váró lakáscélú ingatlanok száma, ami kb. az összes ilyen célú ingatlan mintegy 4 %-a. A nem hivatalos becslések szerint ez a szám a 2 milliót is elérheti, ebben az esetben az arányuk 8 % lenne. Bármely adat is a reálisabb, ezeknek a szabad ingatlanoknak értékesítése több évtizedig fog tartani, és sokat soha el nem adnak.

Az el nem adott ingatlanok 65 %-a a tengerpart közelében fekszik. Kik az eladók? Főleg olyan ingatlanfejlesztők, akiknek nem sikerült eladniuk tartalékaikat, és főleg a bankok. A spanyol bankok ma Spanyolország "ingatlanügynökségei". A bankházak számára az alacsonyabb minőségű ingatlanok nem kívánatos növekmények, melyeket a tönkre ment ingatlanfejlesztőktől és a hiteleiket fizetni képtelen adósoktól szereztek. Éppen ezek a rossz jelzálogok voltak eredő okai a mai bankválságnak Spanyolországban.

Az eladók azonban nem akarnak tekintettel lenni a kínált ingatlanok többségének alacsony színvonalára, mert a tartalékok nem csökkennek. Ugyanakkor a 2011-es évben 2010-hez viszonyítva az el nem adott új ingatlanok száma az alig érezhető 0,08 %-al csökkent! Ezek ugyanis nagymértékben a rossz minőségű projektek keretében épült ingatlanok – rossz helyen, hiányos infrastruktúra mellett, sőt befejezetlen projektek keretében.

A 2007-es ingatlanpiaci csúcs után az ingatlanok átlagos árai Spanyolország szárazföldi részén 30 ÷ 50 %-al csökkentek. Valamivel jobb helyzetben van pl. Mallorca. Egyes ingatlanok ára az eredeti ár egy harmadára csökkent, de még ezen az áron is túl drágák. Éves összehasonlításban az ingatlanok árai 2011-ben 9,27 %-al csökkentek, 2011 utolsó negyedévében az előző évhez viszonyítva a csökkenés 2,86 % volt. Az ingatlanok átlagos ára Spanyolország szárazföldi részén 2011 utolsó negyedévében 256.900 euró volt. 2012 első negyedévében ez az ár 252.000 euró volt. Azonban Mallorcán az ingatlanok átlagos ára 456.700 euró.

Jan Rejcha, a külföldi ingatlanok értékesítésével foglalkozó Rellox társaság igazgatója megjegyzi: "A 2012-es helyzet az árak további csökkenésének kedvez. Egyes elemzések további, kb. 20 %-os csökkenésre számítanak." 2012 februárjában Spanyolországban összesen 26.300 ingatlant adtak el (ebben nincsenek benne a szociális lakások), ami a tavalyi év azonos hónapjához viszonyítva 33 %-os, 2012 januárjához viszonyítva 8 %-os csökkenést jelent.

Ugyanakkor a januári üzletkötések száma egy év alatt 28 %-al csökkent. Ez összességében a legrosszabb eredmény a 2007-es ingatlanpiaci válság kezdete óta. Ha figyelembe vesszük, hogy az ingatlanok árai 30 ÷ 50 %-al csökkentek, 2007 óta a spanyol ingatlanpiac pénzforgalma kb. 80 %-al csökkent.

A spanyol bankok felülértékelt ingatlaneszközökkel rendelkeznek

A spanyol kormány igyekszik stabilizálni az államháztartást, és főleg feltőkésíteni a bankokat, valamint szerkezetüket úgy átalakítani, hogy a bankok megnövelhessék tőkéjüket. Az euróövezettől kapott támogatás és a bankok tényleges államosítása mellett, ami a közelmúltban a negyedik legnagyobb spanyol bankot, a Bankiát érintette, ez az egyik első lehetősége annak, hogy a bankok igyekezzenek gyorsan értékesíteni az általuk kezelt ingatlanokat, jelentősen alacsonyabb árak mellett. Így éppen a bankok járulhatnak hozzá az ingatlanok árának további csökkenéséhez. Spanyolország ma az euróövezettől 100 milliárd euró pénzügyi segítséget kér. Ehhez Jan Rejcha hozzáteszi: "Az a probléma, hogy a spanyol bankok mesterségesen növelik ezeknek az ingatlanoknak az árát, hogy ebből fedezzék saját rossz hiteleiket. Abban a pillanatban, amikor a spanyol bankoknak újra kell majd kiszámítaniuk ingatlanjaik valós értékét és likviditását, további pénzre lesz szükségük."

Spanyolországban a rendelkezésre álló építési telkek száma további 4 millió lakás építésére elegendők. Ezeknek a telkeknek közvetlen vagy közvetett tulajdonosai éppen a bankok. Mivel a kínálat jelentősen felülmúlja a keresletet és tartósan magas az el nem adott ingatlanok száma, ezeknek a telkeknek ára alacsony vagy majdnem nulla. A helyi spanyol ingatlanpiac szemszögéből nézve ez egy ördögi kör. A bankok nagymértékben bekapcsolódtak a 2007-ig tartó építési lázba. Ma olyan korábbi kötelezettségek terhelik, melyek nem képesek hozzájárulni az ingatlanszféra élénküléséhez – legyenek azok a vevőknek nyújtott jelzáloghitelek, vagy az építőknek nyújtott hitelek.

Spanyolországban tovább építkeznek!

Azonban Spanyolországban tovább építkeznek! A múlttal szemben annyi a különbség, hogy az ingatlanfejlesztők csak "biztosra" mennek – főleg ami a helyszíneket illeti. Ezen kívül kisebb projekteket valósítanak meg, jobb minőségben és előnyösebb árakon. Alapkereslet spanyol ingatlanok iránt továbbra is létezik – főleg a külföldi érdeklődők részéről. Ők ingatlant nem nyereség céljából szeretnének vásárolni, hanem tartós saját használatra előnyös áron. Jan Rejcha szerint: "Az ingatlanbefektetők lényegében konzervatív befektetők, akik nem számítanak csodás növekedésre, hanem inkább a kisebb kockázatú stabil környezetet keresik. Saját tapasztalatom az, hogy a magyarországi potenciális érdeklődők, akik Spanyolországban szeretnének ingatlant vásárolni, aggódnak a spanyol politikai-gazdasági fejlődés alakulása miatt. Kivételt képeznek azok az ügyfelek, akik tudják, hogy ingatlant saját használatra keresnek, és a közeljövőben nem kívánják ingatlanjukat eladni. Számukra a spanyol ingatlanpiaci és gazdasági válság éppen ellenkezőleg egy szép ház "jutányos" áron történő megvásárlását teszi lehetővé."

Ennek köszönhetően egyes építők 2011-ben az értékesítés növekedését könyvelhették el. Ez azonban azt jelenti, hogy a piacon lényegében ugyanazok az ingatlanok várnak eladásra. Főleg a nagy befektetők arra várnak, hogy a tartósan el nem adott ingatlanok árai a legalacsonyabb szintre csökkenjenek. A befektetők számára fontos információ, hogy Spanyolországban az idegenforgalom tovább működik. Spanyolország a világ turisták által egyik leglátogatottabb országa, és ez valószínűleg nem fog hirtelen megváltozni.

El kell mondani azt is, hogy Spanyolország tengerparti vidékein sok olyan ún. resort van (főleg a golfpályáknál), melyek bizonyos mértékben eltérnek a standard ingatlanpiactól. Ezek önállóan alakítják ki távlati marketing koncepciójukat és a szolgáltatások magas minőségét, és képesek szabályozni az ingatlanok iránti keresletet és kínálatot. Ilyen szoliter resortok képesek kiegyensúlyozni az ingatlanpiacon keletkezett károkat.

A spanyol kormány természetesen igyekszik segíteni az építőknek. Előbb átmenetileg csökkentette az új építések ÁFA-ját 8 %-ról 4 %-ra, mely 2011 végéig volt érvényben, majd ezt a kedvezményt 2012-re is meghosszabbította, hogy élénkítse az ingatlanszférát. Egyes ingatlanfejlesztők ezt a helyzetet a marketingben igyekeznek kihasználni és felajánlják, hogy a vevő helyett a fennmaradó 4 %-ot megtérítik. De hiába, ez az eredményekben nem nagyon mutatkozik meg. 

Hogyan lábalhat ki Spanyolország az ingatlanválságból?

Jan Rejcha a Rellox társaságból említett további lehetőségeket is, melyek hozzájárulhatnak az ingatlanszféra élénküléséhez:

a) A spanyol gazdaság növekedése, mely növeli a foglalkoztatottságot és a lakások iránti helyi keresletet. Lehetséges a spanyol gazdaság növekedése az építőipar élénkülése nélkül, mely a múltban meghatározó hatással volt a gazdaságra? Itt felmerül a "tyúk-tojás" paradoxon, vagyis ez egy ördögi kör. A spanyol gazdaság növekedésének feltétele a bankszféra fellendülése.

b) A kereslet növekedése a spanyol ingatlanok iránt a külföldi érdeklődők részéről, melyek nagy része készpénzben fizet. Azonban ma sok potenciális uniós befektető saját problémájával van elfoglalva saját gazdaságuk keretében, és nincs kedvük befektetést kockáztatni olyan bizonytalan régióban, mint amilyen Spanyolország. Az oroszországi, valamint a volt Szovjetunió országbeli befektetők ugyan részben az uniós befektetők helyébe léptek (a jövőben így lehet ez a kelet-ázsiai befektetőkkel), de ha Spanyolország nagyobb mértékben kíván értékesíteni, a külföldi érdeklődők többségének Európából kell érkeznie. A kérdés tehát az, milyen lesz a további fejlődés olyan országokban, mint Nagy-Britannia, Németország vagy a skandináv országok.

c) Az adósságok egy részének rendezése a pénznem inflációjának vagy az eurónak a dollárhoz vagy angol fonthoz viszonyított leértékelésének következtében csupán elméleti eszközök, melyeket Spanyolország nem befolyásol, mivel az euróövezet része. Hasonlóan a görögországi helyzethez itt is felmerült Spanyolország kilépésének lehetősége az euróövezetből és visszatérés az eredeti pénznemhez, mely jelentősen leértékelődne főleg az euróhoz és az angol fonthoz viszonyítva. Spanyolország kilépésének gyakorlati következményei az euróövezetből azonban nehezen becsülhetők fel.