Az ukrajnai háború a külföldi ingatlanpiacot is érinti, egyre nagyobb az érdeklődés a "biztonságos helyek" iránt

Az Orosz Föderáció ukrajnai agressziója a külföldi ingatlanpiacot is érinti Európában és a világ más részein. Hogyan érinti és befolyásolja a befektetői magatartást a közvetlenül az Európai Unió határain dúló háború és az új külpolitikai helyzet? Az ukrajnai orosz inváziót követően jelentősen megnőtt az érdeklődés a földrajzi elhelyezkedésük vagy semlegességük miatt biztonságosnak tekinthető országok iránt.

Nyílt háborús konfliktus, amikor az orosz agresszor rakétái a lengyel határtól alig néhány tíz kilométerre esnek le. Vlagyimir Putyin és propagandája nyíltan fenyegetőzik azzal, hogy vissza akarják állítani a birodalmat és annak befolyási övezeteit, mint a Szovjetunió idején. Mindez az ellenséggel bátran küzdő ukrán nép szenvedésein túl bizonytalanságot, esetleges további fejleményektől való félelmet, példátlan gazdasági következményeket és a második világháború óta a legnagyobb migrációs hullámot hozza Európában. A leginkább érintett természetesen a konfliktushoz legközelebb eső közép-kelet-európai régió lesz.

Hogyan reagálnak a magyar, lengyel, cseh vagy szlovák befektetők az ukrajnai háborúra?

A covid után újabb sokk következett az ukrajnai háború formájában. Hogyan reagálnak rá a hazai befektetők? „A koronavírus-járvány kitörése után sokk érkezett, ami a külföldi ingatlanvásárlások visszaesését jelentette. 2021-ben azonban a tendencia megfordult, és a külföldi ingatlanok iránti érdeklődés meredek növekedésének lehettünk tanúi” – mondja Jan Rejcha, a 2004 óta külföldi ingatlanokra szakosodott Rellox igazgatója.

Ennek a tendenciának több oka is volt. Amellett, hogy igyekeztek biztonságosan „téglába” befektetni, ez is egy módja volt a biztonságos üdülésre a tenger melletti vagy a hegyekben fekvő saját ingatlanokba. Ráadásul a házak, lakások vagy jachtok tulajdonosai például a legszigorúbb zárlatok idején is könnyebben kiutazhattak. Arról nem is beszélve, hogy egy home office a tenger mellett sokkal elviselhetőbb lehet, mint bezárva otthon.

A magyar befektetők biztonságot keresnek, az infláció is közrejátszik

„2021 óta általában nőtt a külföldi ingatlanok iránti kereslet. Ukrajna orosz inváziója után a kereslet havi szinten mintegy 82%-kal nőtt*. Jelentősen megnőtt azonban az érdeklődés azon országok iránt, amelyek földrajzi elhelyezkedésük vagy semlegességük miatt biztonságosnak tekinthetők” – mondja Jan Rejcha, a Rellox igazgatója.

Ausztriában és Horvátországban továbbra is stabil az ingatlanok iránti magas kereslet. Spanyolország esetében viszont 73%-os havi növekedés volt, hasonló számok vonatkoznak a spanyol autonóm szigetekre, mint például Mallorcára (110%-os növekedés), vagy a Kanári-szigetekre (113%). Nyilvánvaló kapcsolat az ukrajnai háborúval a svájci ingatlanok esetében figyelhető meg, ahol 268%-kal emelkedett az érdeklődés.

Az Európán kívüli ingatlanok iránti kereslet is megnőtt. Az USA esetében 8%-os, Dubaiban 35%-os, Mauritiuson 87%-os növekedést tapasztalunk.

Az ingatlanvásárlás iránt érdeklődők egy része azon gondolkodik, hogy várjon-e még a helyzet további alakulására. A legtöbb esetben azonban az érdeklődők végül nem halasztják el a vásárlást. Ezt  megerősíti Forgács Péter is, a Rellox társaság értékesítési menedzsere.

„Az emberek attól tartanak, hogy ha várnak a vásárlással, addig a magas infláció miatt elveszik a megtakarított pénzük egy része. Ráadásul Ausztriában az ingatlanok akár 90%-át még a befejezés előtt eladják, így nem érdemes túl sokat halogatni a vásárlást” – mondja Forgács Péter.

„Szerintünk a külföldi ingatlanvásárlás iránt érdeklődők körülbelül kétharmada gondolt már a vásárlásra. Az ukrajnai háborús helyzet inkább arra kényszerítette őket, hogy ne halasszák el a vásárlást, és kezdjék meg a szükséges lépéseket.

Hogyan különböznek a reakciók Lengyelországban, Csehországban és Magyarországon?

A Rellox társaság Magyarországon kívül Szlovákián, Csehországban és Lengyelországban is jelen van. A számok megerősítik, hogy az emberek érzékelik a veszélyt, és biztonságos menedéket keresnek befektetéseik és családjuk számára.

„Valóban jelentősen megnőtt az érdeklődés a szlovákiai és cseh vásárlók körében. A kereslet leginkább a 200 000-450 000 euró közötti árfekvésű ingatlanok iránt mutatkozik Horvátország esetében, ahol elsősorban Isztria és Közép-Dalmácia a fókuszban. Spanyolországban elsősorban a Costa del Sol-i házak és apartmanok iránt érdeklődnek a 200 000 és 600 000 euró közötti ársávban. Fokozott érdeklődés mutatkozik olyan országok iránt is, amelyek korábban egy kicsit kikerültek a legtöbb vásárló figyelméből, mint például Svájc."

Konkrét számokban 45%-kal nőtt a spanyol ingatlanok iránti érdeklődés (Csehország), ill 88 % (Szlovákia). A svájci ingatlanok esetében 167 % (Csehország) ill. 176 % (Szlovákia). Az ingatlanok növekedése Mauritiuson 107%-os (Csehország) ill. 311 % (Szlovákia).

Hasonló a helyzet Lengyelországban is. Összességében az érdeklődés hónapról hónapra 60%-kal emelkedett, mondja David Katrenčík, a Rellox lengyelországi értékesítési menedzsere. „Spanyolországban 45%-kal, Ausztriában 68%-kal, Svájcban 210%-kal, Horvátországban 72%-kal,  Olaszország esetében pedig 168%-kal nőtt az ingatlanok iránti érdeklődés. – mondja David Katrenčík.

Milyen lesz a spanyolországi ingatlanárak alakulása?

Az ukrajnai háború következtében a közép- és kelet-európaiak által végrehajtott vásárlások számát tekintve először Spanyolországban lesz a legtöbb tranzakció. Vegyük ennek a tengerparti országnak a példáját, hogy megmutassuk, mi befolyásolhatja az ingatlanok további árának alakulását.

2020-ban a spanyol ingatlanpiac zuhanást mutatott a koronavírus-járvány miatt. A 2021-es év fellendülést hozott, amelyben a külföldi vásárlók mellett a belföldi kereslet is jelentős szerepet játszott.

Nadia Calviño miniszterelnök-helyettes szerint Spanyolország azon országok közé tartozik, amelyek földrajzi elhelyezkedése miatt a legkevésbé lesznek kitéve az ukrajnai orosz inváziónak.

Az ingatlanárak alakulását azonban több tényező is befolyásolhatja. Egyrészt először csökkenni fog a kereslet az oroszok részéről. Részesedésük a külföldi vásárlók körében most 3% körül volt. Putyin háborúja azonban felpörgeti az energia és az építőanyagok árait, amelyek a járvány miatt már így is emelkedtek.

Oroszország olyan nyersanyagok szállítója, mint az acél, alumínium, fa vagy réz, amelyeket az otthonépítésben használnak. Az ellátás megszakítása és az Oroszországgal szembeni szankciók valószínűleg növelik az energia-, a szállítási és a nyersanyagköltségeket, ami az új ingatlanok építésének magasabb áraihoz vezet majd.
 
Az ukrajnai konfliktus kirobbanása előtt a CBRE tanácsadó cég az ingatlanárak 4,5 százalékos növekedését jósolta Spanyolországban 2022-re. Tekintettel az ukrajnai háborúval összefüggésben emelkedő lakásépítési költségekre, az új lakások drágulása még ennél is magasabb lehet.

Az oroszok és ingatlanvásárlásaik Európában

Az oligarchák és más gazdag oroszok azonban az elmúlt két évtizedben a legaktívabb befektetők közé tartoztak az európai ingatlanpiacon. London volt az orosz oligarchák paradicsoma, amelyet kissé gúnyosan Londongradnak is becéztek. A francia Côte d'Azur vagy a Savoyai Alpok jól ismert üdülőhelyei is népszerűek voltak az oroszok körében. De az oroszok ingatlanokat vásároltak szerte Európában. Csehországban is számos házuk és lakásuk van, valamint Svájcban és Spanyolországban is.

Az oroszok részesedése a spanyolországi ingatlanvásárlásokból

A huszonegyedik század első évtizedének végén a pénzügyi válság előtt az oroszok fokozatosan fedezték fel a spanyol ingatlanpiacot. 2006-ban a spanyolországi orosz vásárlók az összes külföldi vásárlónak csak 1,24%-át tették ki, az ukránok 1,12%-át.

2008-ban már az oroszok a külföldi vásárlók több mint 4 százalékát képezték, és arányuk 2014-ig tovább nőtt, amikor is 8 százalékos volt a részesedésük a külföldi vásárlók körében. Az összesített rangsorban a harmadik helyen álltak a britek (17%) és a franciák (10%) mögött.

A Krím 2014-es annektálását követően a rubel drasztikusan esett, és ezzel egy időben az Európai Unió gazdasági szankciókat vezetett be Oroszországgal szemben. Csökkent az oroszok vásárlóereje, kéz a kézben esett a végrehajtott tranzakciók száma. A fokozatos fellendülés 2016-ban kezdődött, de ezt a tendenciát később a koronavírus-járvány állította meg 2020-ban.

A Közjegyzők Főtanácsa és az Ingatlannyilvántartók Szövetsége szerint a jelenlegi orosz vásárlók Spanyolországban a külföldiek által végrehajtott vásárlások körülbelül 2-4%-át képezték. Az ukránok esetében 1 % volt.

Az ukrajnai háború következtében visszaesnek az orosz befektetések a spanyol ingatlanpiacon

Az Oroszországgal szemben Ukrajna megszállása miatt jelenleg bevezetett szankciók leállíthatják vagy súlyosan korlátozhatják az orosz állampolgárok spanyolországi ingatlanbefektetéseit.

Több tényező is szerepet fog játszani. A rubel leértékelődése mellett bonyodalom lesz az orosz bankok leválasztása a nemzetközi fizetési rendszerből. Másrészt számolni kell azzal, hogy az oroszok egy részének külföldi bankokban lesz számlája, és ha ezeket a számlákat nem zárolják, valószínűleg továbbra is folytathatnak nemzetközi pénzügyi tranzakciókat.

Egy másik bonyodalom az oroszok mobilitása lesz. Az Oroszországból érkező repülőgépek légterének lezárása a kényelmes Európába utazás végét jelenti. Az egyetlen lehetőség most az, hogy Szerbián, Törökországon vagy az Öböl-menti országokon keresztül utazzanak.

Végül a repülőjegy-értékesítési trendekre szakosodott ForwardKeys szerint a városok kapacitása Szerbia és Oroszország között mintegy 50%-kal nőtt március első hetében az invázió előtti időszakhoz képest. Csaknem kétharmadával nőtt a Szerbiából Franciaországba, Ciprusra, Svájcba, Olaszországba és más országokba irányuló egyéb utazások száma.

Az oroszok által az ország elhagyására használt szárazföldi útvonal az Allegro gyorsvonat volt, amely a finnországi Helsinkit és az oroszországi Szentpétervárt kötötte össze. Március 28-tól azonban ez megszűnik, és tovább bonyolódik az ország elhagyása.

Ellenkezőleg, az orosz befektetők visszaesését a spanyol ingatlanpiacon kisebb mértékben ellensúlyozhatja az oroszországi kivándorlás, amikor a demokratikusan gondolkodók megpróbálnak majd kijutni az országból. Mármint ha a helyzet megengedi. Ez Európa-szerte növelheti az ingatlanok iránti keresletet. Az európai ingatlanpiac összesített adatain belül azonban ez meglehetősen elhanyagolható összeg lesz.

Vége az aranyvízumoknak a gazdag oroszok számára?

Az arany vízum (néha "arany útlevélnek" is nevezik) lehetőséget jelent a nem uniós országok állampolgárai számára, hogy állampolgárságot vagy adott esetben tartózkodási engedélyt szerezzenek az Európai Unióban, feltéve, hogy bizonyos feltételek, általában befektetések teljesülnek. A befektetés típusától és a vevő szándékától függően ezeknek a vízumoknak többféle típusa létezik. Spanyolországban például ezt a 14/2013-as törvény szabályozza, és az aranyvízum megszerzéséhez legalább 500 000 eurót kell ingatlanba fektetni.
 
A Külkereskedelmi Intézet (ICEX) adatai szerint 2021-ben 157 aranyvízumot adtak ki orosz állampolgároknak legalább félmillió eurós ingatlanbefektetés feltételének teljesítése alapján. A megszerzett engedélyek egynegyede esett az oroszokra Spanyolországban. Többet csak a kínaiak kaptak.

Jelenleg azonban lépéseket tesznek az aranyvízumok betiltására Európában. "Az állampolgárság befektetésért cserébe ("arany útlevél") etikailag, jogilag és gazdaságilag is problematikus, és komoly biztonsági kockázatokat rejt magában" - mondta az Európai Parlament, amely a vonatkozó jogszabály megváltoztatására is felszólította az Európai Bizottságot. Ursula Von der Leyen, az EB elnöke azonnal megígérte, hogy a Bizottság fontolóra veszi ezt a jogalkotási kezdeményezést.

Az Európai Parlament szerint az unió egyes tagállamainak is át kellene gondolniuk az orosz állampolgárok elmúlt néhány évben jóváhagyott kérelmét.

Hol lehet segíteni Ukrajnának

Az a kívánságunk, hogy senkinek ne kelljen új otthont keresnie a háború dühe miatt. Az alábbiakban legalább néhány tippet adunk Ukrajna megsegítésére.

• Magyar Vöröskereszt
• Magyar Máltai Szeretetszolgálat
• Magyar Ökumenikus Segélyszervezetet
• Baptista Szeretetszolgálat
• UNICEF
• ENSZ Ukrajnai Humanitárius Alapjának