Hol érdemes befektetni 2023-ban

Hogyan védjük meg a tulajdonunkat az inflációtól? Lesz-e valutaválság a forint jelentős leértékelődése miatt? Mibe érdemes befektetni a válság idején? Ezek olyan kérdések, amelyek az utóbbi időben visszhangot keltenek, és a jelenlegi gazdasági fejlődést tekintve egyre sürgetőbbek.

Az elmúlt évtized elejét a gazdasági válság következményei jellemezték, majd egy olyan időszak következett, amikor a jegybankok soha nem látott mennyiségű pénzzel adalékolták országaik gazdaságát. Az Európai Uniónak először kellett megküzdenie tagjának elvesztésével. Az új évtized éles belépését a koronavírus-járvány rendezte. 2022 elején Oroszország megtámadta Ukrajnát, ami amellett, hogy véres konfliktus robbant ki sok ártatlan áldozattal, felpörgette az inflációt és felgyorsított számos egyéb problémát, amelyek világunk mindennapi működésében is tükröződnek.

Amiről a cikkben olvashat

1. Mi a legjobb biztonságos befektetés 2023-ban
2. Az infláció és az esetleges valutaválság egyszerre kényszeríti az embereket befektetésre és diverzifikációra
3. Mely országokban érdemes ingatlanba fektetni
4. Milyen lesz az ingatlanárak alakulása 2023-ban
5. Mekkora a bérleti díjból származó bevétel és az ingatlan felértékelődése
6. Kinek érdemes külföldi ingatlanba fektetni?

Mi a legjobb biztonságos befektetés 2023-ban?

Ez a cikk nem befektetési ajánlásként szolgál, hogy jelenleg részvényekbe, kriptovalutákba vagy kötvényekbe fektessen be. Szakterületünk a külföldi ingatlanügy, és ebben a szövegben arról tájékozódhat, hogy a külföldi ingatlanokba történő befektetés a jelenlegi helyzetben az egyik megoldás lehet-e vagyonának védelmére.

Az ingatlan a konzervatív befektetési formák közé tartozik, amely még válság idején is megbízható értéktároló. Ez azonban általánosságban nem érvényes. Ez függ az ingatlan típusától és minőségétől, valamint elhelyezkedésétől.

A külföldi ingatlanok esetében a kisebb befektetők leginkább kedvelt turisztikai desztinációkban vásárolnak ingatlanokat, amelyeket saját használatra vagy saját használatra és további bérbeadásra vásárolnak. Gyakran látunk olyan embereket is, akik több ingatlant vásárolnak. Egyet saját maguknak, egyet pedig további bérbeadásra.

Az infláció és az esetleges valutaválság egyszerre kényszeríti az embereket a befektetésre és a diverzifikációra

A diverzifikáció csökkenti a befektetések értékcsökkenésének kockázatát, és számos formát ölthet. Megkülönböztethetünk különböző típusú eszközökre, régióra, fiókra, devizára történő diverzifikációt, de diverzifikálhatunk a befektetés időpontja szerint is (pl. rendszeres befektetések formájában).

A külföldi ingatlanbefektetések egyik legfontosabb előnye a kettős diverzifikáció – monetáris és regionális.

A jelenlegi helyzetben a megtakarítási számlán elhelyezett pénz nagyobb felértékelődést hoz, mint az ingatlanbérlésből származó bevétel. Kétszámjegyű infláció mellett azonban jelentősen csökken a vagyonunk értéke. Emellett feltételezhető, hogy a kamatlábak fokozatosan csökkenni fognak. Az ingatlanbefektetés hosszú távú üzlet. A bérleti díj mellett az ingatlanok időben való felértékelődését is figyelembe kell venni.

Mely országokban érdemes ingatlanba fektetni

„Hosszú távon azt tanácsoljuk ügyfeleinknek, hogy elsősorban a stabil gazdasági, jogi és politikai környezettel rendelkező országokra koncentráljanak. Fektessen be oda, ahová nyugodtan elküldheti gyermekeit lakni vagy tanulni. A nyugat-európai ingatlanok megszerzése teret ad az itteni háttér megteremtésére. Egy második otthon, amelyet egy napon át fog adni a gyermekeinek” – mondja Jan Rejcha, a külföldi ingatlanokra szakosodott Rellox ügyvezetője.

Jan Rejcha Jan a Rellox alapítója és tulajdonosa. 2004-ben, Magyarország EU-csatlakozása után, tárgyalásokat vezetett külföldi intézményekkel és hatóságokkal a magyar természetes személyek EU-n belüli ingatlanbefektetéseinek feltételeiről (a tőke szabad mozgása vs. Magyarország és az adott ország közötti kölcsönös kétoldalú megállapodások). Bemutatta a magyar befektetőknek a közvetlen ingatlanbefektetés lehetőségét Ausztriában, Olaszországban és más országokban. Azóta a Rellox tevékenységét Közép- és Kelet-Európa több országára is kiterjesztette, most pedig a további nyugat-európai terjeszkedést irányítja. Jan házas, egy gyermeke van, szeret síelni, teniszezni és színházba járni.

„Hasonlóan nem ajánljuk a spekulatív vásárlást, amelynek célja ingatlanvásárlás és három éven belüli eladás, mondjuk 20 százalékos hozam mellett. Mindenki mérlegelje, hogy olyan országokban szeretne ingatlant fektetni, mint Ausztria, Spanyolország, Olaszország stb., vagy esetleg az Oroszországgal szomszédos Grúziában. Ugyanígy valószínűleg kevesen akartak aggódni az életükért, egészségükért vagy vagyonukért, amikor Észak-Afrikában kitört az arab tavasz. Egy másik tényező természetesen a közlekedés elérhetősége, ami szintén jelentős előnyökkel jár az európai desztinációk számára” – teszi hozzá Jan Rejcha.

„Ez természetesen eleve nem ítéli el a máshol történő befektetéseket. Ha valaki például Délkelet-Ázsiába szeretne költözni, az itt történő ingatlanvásárlásnak lehet értelme. A konzervatívabb, költözni nem akaró, de befektetési célú ingatlanra vágyó befektetők ebben az esetben a távolságon kívül azt is figyelembe veszik, hogy a SARS vagy a covid innen indult el a világba. Geopolitikai szempontból a Tajvan körüli feszültség jelenleg a legjelentősebb kiváltója egy esetleges háborús konfliktusnak, amely az egész világra hatással lenne. Ugyanakkor ebben az esetben jelentős konfliktusról lenne szó, amelynek az epicentruma nem Európa lenne” – teszi hozzá Jan Rejcha.

Horvátország

A magyarok körében Horvátország az egyik legkedveltebb tengerparti ingatlanvásárlási célpont. Ugyanakkor az országnak minden előfeltétele megvan ahhoz, hogy összeurópai befektetési hotspottá váljon.

Horvátország 2023. január 1-től csatlakozik az eurózónához és a schengeni övezethez. Ez a turisták fizetésének egyszerűsítése mellett hozzájárul a gazdasági stabilitás növeléséhez, az inflációs nyomás mérsékléséhez és a külföldi befektetők érdeklődésének növeléséhez. A tengerparti területek esetében már az ingatlankereslet mintegy harmadát (egyes területeken akár felét) a külföldi befektetők képezik.

Ráadásul a nemzetközi ügynökségek (Standard & Poor's, Moody's, Fitch Ratings) értékelése alapján Horvátország jelenleg a történelem legjobb befektetési besorolásával rendelkezik.

A koronavírus-szünet után a turisztikai számok hasonlóak a 2019-es rekordokhoz. Horvátország arra törekszik, hogy Spanyolország vagy Olaszország mellett Európa vezető nyaralóhelyévé váljon. A magas kihasználtságnak köszönhetően érdekes megtérülést hozhat az ingatlan további bérbeadása esetén. Az elfogadott Nemzeti Fejlesztési Stratégia teljesítése hozzájárul ahhoz, hogy a turisztikai szezon egész évre kiterjedjen. A stratégiában többek között szerepel a gyógyturizmus vagy az ezüstgazdasághoz való kapcsolódás.

A gyönyörű természet, a tiszta tenger, a kiváló gasztronómia, a számtalan történelmi emlék, valamint a kulturális és sporttevékenységek gazdag kínálata mellett Horvátország pénzneme a kiváló közlekedési elérhetősége autóval és légi úton egyaránt. Más balkáni államokkal ellentétben Horvátország biztonságos ország, alacsony bűnözéssel.

» Ingatlan ajánlatok Horvátországban

Spanyolország

Spanyolország Európa első számú tengerparti úti célja, és az is marad 2023-ban is. A jó légi összeköttetések (a kiválasztott desztinációkba), a hosszú szezon, de a viszonylag alacsony megélhetési költségek és az ingatlanok ésszerű üzemeltetési költségei is előnyt jelentenek.

Ugyanakkor Spanyolországban érdemes odafigyelni a helyszín gondos kiválasztására. „Helytől függően jelentős különbségek lehetnek az ingatlanok között – a helyszínek között. A minőségi desztinációkban magas a likviditás, amelyet a jelentős nemzetközi kereslet támogat” – mondja Jan Rejcha.

„Ugyanakkor a híres Costa del Solon is lehet ingatlant vásárolni érdekes árakon. Ez vonatkozik például a Malagától keletre lévő területekre” – teszi hozzá Rejcha.

» Ingatlan ajánlatok Spanyolországban

Ausztria

Befektetési szempontból Ausztria azon országok közé tartozik, amelyekre továbbra is érdemes odafigyelni. Az árak itt tartósan emelkednek, folyamatos növekedés formájában. Az ingatlanpiac itt stabil, ugyanakkor az alpesi államokban, például Salzburgban vagy Tirolban is megfigyelhető az új építkezések feltételeinek szigorodásának hosszú távú tendenciája.

Ausztriában ezért nagyon korlátozott ingatlankínálat van, a használat módjára vonatkozó korlátozások nélkül. "Ha saját használatra keres ingatlant Ausztriában, lépjen kapcsolatba velünk. Mi, a Rellox-ban még az osztrák ingatlanpiac jelenlegi helyzetében is segíthetünk ebben” – ajánlja Jan Rejcha.

Kevesebb új projekt van a kínálatban, ami túlnyomást kelt a keresletben a kínálattal szemben. Nagy előnyt jelent az ingatlankezelés és a további bérbeadás kidolgozott rendszere is, gyakorlatilag a tulajdonos számára gond nélkül. Az aparthotel-komplexumok működése szempontjából szembetűnő a konszolidáció, ahol általában valamelyik létrejött cég gondoskodik az üzemeltetésről.

„A tendencia a szállás színvonalának növelése is. Többnyire gazdag létesítményekkel, wellness- és szállodaszolgáltatással rendelkező projektek épülnek. Ez egyrészt összefügg a helyi jogszabályokkal, ami gyakran feltétele az új építésnek, ugyanakkor ezt igényli az érkező ügyfélkör. És végső soron a hosszú távú kihasználtság lehetőségét rejti magában” – magyarázza Jan Rejcha.

» Ingatlan ajánlatok Ausztriában

Olaszország

Olaszországban választhat a tengerparti, a Dolomitokban vagy a híres olasz tavak közelében fekvő ingatlanok között.

Az országon belül egészen alapvető árkülönbségek vannak az egyes régiók között. Azok számára, akik a hegyvidéki ingatlanokba szeretnének befektetni, Olaszország érdekes alternatívát jelenthet Ausztriával szemben, ha inkább saját maguk használják az ingatlant.

„Ugyanakkor Olaszországban gyakrabban találkozhatunk helyi fejlesztők kisebb projektjeivel, családias környezetben. Ausztriához képest azonban gyakran nincs lehetőség recepció, wellness stb. formájában” – mutat rá Jan Rejcha.

» Ingatlan ajánlatok Olaszországban

Dubai

Dubai az egyik befektetési hotspot. A hazai befektetők számára vonzerejét növeli, hogy a dirham fix árfolyammal rendelkezik az USA-dollárhoz kötve. A jelenlegi bizonytalan időkben, amikor komoly aggodalomra ad okot a forint esetleges (akár jelentős) leértékelése, ez a lehetőség a forinton ill. eurón kívüli devizadiverzifikációra.

2022 első felében 60%-kal több ingatlantranzakció történt Dubaiban, mint az előző év azonos időszakában. Az átlagos bérleti díj 21,7%-kal nőtt az elmúlt évben. Ugyanakkor a vásárlók túlnyomó többsége nemzetközi befektető. Nagyon gyakran vásárolnak itt több ingatlant. Az egyiket maguknak, hogy itt saját hátteret alakítsanak ki, a másikat pedig bérbe adják. Az Egyesült Arab Emirátusok alacsony adóterhei miatt is vonzóak.

Dubai már nem függ az olajbevételektől, amelyek GDP-jének csak néhány százalékát teszik ki. Ez az üzlet központja, élettel, gazdagsággal és lehetőségekkel lüktető hely. Itt számos üzlet, étterem és egyéb szolgáltatás található, valamint számtalan lehetőség kulturális, társadalmi és sporttevékenységre, köztük egy fedett síterület. Mindezt napjaink egyik legjobb tengerparti üdülőhelyén, több tucat kilométernyi gyönyörű stranddal és évi 360 napsütéses nappal.

» Ingatlan ajánlatok Dubaiban

Svájc

Svájcban viszonylag bonyolult az ingatlan megvétele, minden kantonnak megvannak a maga szabályai, a külföldiek számára korlátozások vonatkoznak a vásárlásra. Ha azonban saját használatra szeretne ingatlant vásárolni az Alpokban, akkor paradox módon egyszerűbb lehet, mint Ausztriában.

Svájc már régóta a legnépszerűbb helyek közé tartozik, ahol élni és dolgozni lehet. A svájci ingatlanvásárlás egy másik lehetőség a valuta diverzifikációjára a magyar forinton vagy az eurón kívül.

» Ingatlan ajánlatok Svájcban

Milyen lesz az ingatlanárak alakulása 2023-ban

Olcsóbb lesz az ingatlan? Ezt a kérdést sok befektető teszi fel magának. Ezzel összefüggésben Jan Rejcha rámutat, hogy nagy valószínűséggel az egyes piacokon, de a különböző ingatlantípusok között is lesznek eltérések. Szerinte az ingatlanok már egyre olcsóbbak, de csak valahol és csak némelyikük.

„Azok a piacok, amelyeken a közelmúltban jelentősen emelkedtek az ingatlanárak, sokkal érzékenyebbek lehetnek az alaposabb áresésre. Ennek Magyarországon kívül Észtországban, Csehországban és Lettországban is tanúi lehettünk. Magyarországon emelkedtek a jelzáloghitelek kamatai, egyeseknek gondot okozhat a törlesztőrészletek emelkedése. Ezzel szemben a nyugat-európai országokban viszonylag alacsony szinten vannak a jelzáloghitelek, és nincs olyan nagy feltételezés, hogy nagy mennyiségű ingatlan kerüljön a piacra olyan tulajdonosoktól, akik nem tudják fizetni a jelzáloghiteleket, – feltételezi Jan Rejcha.

Az egyes piacok eltérő fejlődésére példa a 2007-ben kezdődött nagy gazdasági válság is. Míg egyes országokban 50%-kal csökkentek az ingatlanárak, addig Ausztriában nem volt csökkenés, ellenkezőleg, az árak tovább kissé emelkedtek.

Feltételezhető az is, hogy az új és a régebbi ingatlanok szegmensei között lesz eltérés. A rosszabb helyen lévő régebbi vagy gyengébb minőségű ingatlanok esetében valószínűbb az árcsökkenés, mint az új ingatlanoknál. A keresett helyszíneken megvalósuló új projektek esetében a fejlesztők rengeteg pénzt fektettek telekvásárlásba, az utóbbi időben jelentősen emelkedtek az építőanyagok és a munkaerő árai. Az építési költségek objektíven új szabványokat értek el, és a fejlesztők nem engedhetik meg maguknak, hogy az ár alá menjenek.

„A múltban is találkoztunk hasonló helyzettel. A valóság az volt, hogy „lehűlt” az új építési piac, csökkent a likviditás, de az árak jelentősen nem csökkentek. A kiválasztott projektek vásárlói számára lehetőség nyílt például egy konyhabútor ingyenes megszerzésére az akciós ajánlatok keretében” – emlékszik vissza Jan Rejcha.

Akár 9 százalékkal is eshetnek a lakásárak Európában a következő két évben az Európai Központi Bank (EKB) szerint. Az egyes piacokon és ingatlantípusokon belül azonban jelentős különbségek lesznek. Az S&P Global Ratings elemzése szerint a "tényezők összefolyása" magas szinten tartja a lakáskeresletet. Ide tartozik a rekordmagas foglalkoztatás, az emelkedő bérek, az otthoni munkavégzés tendenciája és a járvány idején megtakarított készpénz.

A hivatal szerint lassulni fog az ingatlanárak növekedése Spanyolországban. 2023-ban az elemzők átlagosan 4%-os növekedést várnak (szemben a 2022-es 4,6%-kal), a következő években a növekedés üteme tovább lassul 2024-ben 3,5%-ra, 2025-ben pedig 3,2%-ra.

Más elemzések, például a Bankinter cégtől, az ingatlanárak csökkenését jósolják Spanyolországban alacsonyabb százalékos mértékegységek szintjén. Ez a gyakorlatban a kevésbé vonzó helyszíneken az ingatlanárak csökkenését, a tengerparti ingatlanok esetében pedig stagnálást vagy enyhe növekedést jelenthet, ahol az árakat a külföldi kereslet támogatja.

Hasonló lehet Horvátországban is. A külföldi ügyfelek számára az ingatlanárak továbbra is viszonylag alacsonyak, így a kereslet csökkenése nem várható. Inkább az árak növekedési ütemének lassulása, mint az árak esése tűnik reálisnak.

Ha a külföldi ingatlanokba történő befektetés célja a vagyonuk megóvása az inflációtól és a forint értékcsökkenésével járó esetleges devizaválságtól, akkor érdemes kiszámolni, hogy érdemes-e kisebb százalékos nagyságrendű kedvezményre várni, (ami jöhet, de lehet, hogy nem) és eközben a pénzeszközeiket kétszámjegyű infláció vágja le.

Milyenek a bérbeadásból származó bevételek és az ingatlan felértékelődése

Az utóbbi időben számos befektetési ajánlat jelent meg különféle új piacokon, különösen a közösségi hálózatokon. Ezek sokszor kétszámjegyű bérleti hozamot ígérnek, az ingatlanár jelentős, évenkénti nagyságrendű drágulását. Ugyanakkor ezek mögött az ajánlatok mögött gyakran az elmúlt években alapított, hosszú távú múlttal nem rendelkező cégek állnak.

„Nem kell feltétlenül csalásnak lennie, de itt is érvényes az az arány, hogy a magasabb hozam nagyobb kockázatot jelent. Ha például Grúziában szeretne befektetni, akkor figyelembe kell vennie, hogy ki mellett van az ország, és hogy területének 20%-át még mindig Oroszország foglalja el. Az ingatlanok inkább konzervatív, hosszú távú befektetés. Aki gyors haszonra vágyik, annak más befektetési eszközök is megtérülnek” – figyelmeztet Jan Rejcha a hasonló régiókban történő befektetésektől.

Nyugat-Európában a bérleti díjak hozama általában 3-4% körül mozog. Ez azonban kizárólag a bérleti díjból származó bevétel, az ingatlan időbeli felértékelődése nincs kalkulálva. Ez jelenleg nem tűnik soknak, de a magas kamatok nem lesznek örökké itt, és ingatlanvásárlás esetén mindig hosszú távon kell gondolkodni.

Második lakhatásra szánt ingatlanok esetén érdemes számolni a saját nyaralás eltöltésének lehetőségével.

Kinek érdemes külföldi ingatlanba fektetni?

A külföldi ingatlan vásárlás ma már nem számít szokatlannak. Kinek érdemes jelenleg külföldi ingatlan vásárlásán gondolkodni? Aki:

• Több millió forintos nagyságrendű szabad anyagi forrással rendelkezik.
• Vagyonának többsége Magyarországon van.
• Már több ingatlannal rendelkezik Magyarországon.
• Szét akarja osztani a kockázatot és diverzifikálni szeretné deviza és régió tekintetében.
• Meg akarja védeni a vagyonát az inflációtól.
• Biztonságos, konzervatív, hosszabb időtávú befektetést keres.
• Magyarországon kívül szeretne hátteret teremteni.
• Saját otthont akarnak a tenger mellett, a hegyekben, a tó mellett, a golfpálya mellett vagy esetleg a világ egyik fővárosában.
• Euróban van jövedelme és jelzáloghitellel szeretné finanszírozni az ingatlanvásárlást, sokkal kedvezőbb jelzálogfeltételeket kaphat külföldi bankoktól, mint amennyi jelenleg Magyarországon elérhető

» Külföldi ingatlan ajánlatok

Fotó: Dreamer4787/Shutterstock.com, YuryKo/Shutterstock.com, Andrew Ring/Shutterstock.com, canadastock/Shutterstock.com